<!– FICHE ÉDITORIALE (à reporter dans Yoast/WordPress, puis supprimer ce bloc) Titre SEO : Achat immobilier à Médine par les étrangers : la loi 2026 (vérifié) Slug : achat-immobilier-medine-etrangers-loi-2026 Meta description : Loi 2026 : les étrangers musulmans peuvent-ils acheter à Médine ? Conditions réelles, zones approuvées, frais (~10 %) et prix vérifiés. À jour juin 2026. Mot-clé principal: achat immobilier Médine étranger Mots-clés sec. : loi foncière Arabie Saoudite 2026, propriété étranger Médine, zones approuvées REGA, plateforme Saudi Properties, prix immobilier Médine Mise à jour : juin 2026 Image carte : téléverser carte-zones-medine.svg dans la médiathèque, puis corriger le chemin –>
Un étranger peut-il acheter un bien à Médine ? Ce que dit vraiment la loi 2026
Dossier réglementaire · Médine — vérifié et mis à jour : juin 2026
Depuis janvier 2026, une nouvelle loi saoudienne ouvre — sous conditions strictes — la propriété immobilière aux étrangers musulmans dans des zones approuvées de Médine. Voici l’état réel du droit, les frais et des exemples de prix vérifiés.
En une phrase. Oui, c’est désormais possible — mais uniquement pour les musulmans, uniquement dans des zones officiellement désignées, via la plateforme d’État, et en comptant environ 10 % de frais et taxes. L’affirmation « les étrangers peuvent acheter à Médine » est exacte, mais ces trois conditions changent tout.
À retenir (30 secondes)
- La loi (décret royal M/14) est en vigueur depuis le 21 janvier 2026 ; elle remplace l’ancienne loi de 2000.
- À Médine et à La Mecque, l’achat par un particulier est réservé aux personnes physiques musulmanes. Les non-musulmans ne peuvent pas y acquérir de bien.
- On ne peut acheter que dans les zones approuvées par le Conseil des ministres (« document de périmètre géographique » publié par la REGA).
- Tout passe par la plateforme officielle « Saudi Properties » (REGA) + enregistrement obligatoire au registre foncier.
- Budget frais : ~10 % (5 % de taxe RETT + jusqu’à 5 % de frais REGA sur les étrangers).
- Prix indicatifs Médine : 7 000–15 000 SAR/m² en quartier résidentiel ; 60 000–90 000 SAR/m² près du Haram (résidences services).
Niveaux de confiance : 🟢 Vérifié (2+ sources) · 🟡 Probable (1 source fiable) · 🟠 À confirmer (évolue en 2026).
Pourquoi c’est un tournant
Pendant des décennies, posséder un bien en Arabie Saoudite quand on n’était pas saoudien relevait du parcours d’obstacles, et les deux villes saintes restaient quasiment fermées. La nouvelle « Loi de propriété immobilière par les non-Saoudiens » (décret royal M/14) renverse cette logique. Approuvée par le Conseil des ministres le 14 juillet 2025, publiée au Journal officiel Umm Al-Qura le 25 juillet 2025, elle est entrée en vigueur après un délai de 180 jours, soit le 21 janvier 2026 (certaines sources citent le 22). 🟢
Le changement de fond : on passe d’autorisations au cas par cas à un modèle de zones désignées. Un non-Saoudien peut acquérir la pleine propriété ou d’autres droits réels (usufruit, baux longue durée) dans les périmètres approuvés par l’État, sous la supervision de l’Autorité générale de l’immobilier (REGA). Cette réforme s’inscrit dans la Vision 2030, selon les analyses concordantes des cabinets White & Case, EY et King & Spalding.
Pour Médine et La Mecque, la nouveauté concrète est importante : là où le non-Saoudien musulman était auparavant limité à des baux/usufruit (ou à l’héritage et au waqf), il peut désormais, en principe, détenir un titre de propriété dans une zone désignée — comme le souligne le cabinet BCLP. 🟢
Qui peut acheter à Médine — et qui ne peut pas
À Médine, la règle religieuse prime sur tout le reste : la propriété y est réservée aux musulmans. Voici les profils, selon le texte officiel relayé par la REGA et les analyses juridiques.
| Profil | Peut acheter à Médine ? | Détail |
|---|---|---|
| Particulier musulman (résident) | ✅ Oui | Dans une zone désignée, sous conditions du règlement. Peut aussi détenir un logement personnel ailleurs dans le Royaume. |
| Particulier musulman (non-résident) | ✅ Oui 🟡 | Éligible dans les zones désignées, via le portail officiel. Identité numérique + enregistrement obligatoires. |
| Particulier non-musulman | ❌ Non | Ne peut acquérir de bien ni à Médine ni à La Mecque. Restriction religieuse maintenue. |
| Société non cotée à actionnariat étranger | ◐ Sous conditions | Pour les besoins d’activité / logement du personnel. |
| Société cotée, fonds, véhicule dédié | ◐ Sous conditions | Selon les règles de l’Autorité des marchés financiers (CMA). |
À noter : une société saoudienne détenue par des étrangers n’est pas traitée comme « non-Saoudienne » au sens de la loi — un point technique exploité dans les montages d’investissement, à étudier avec un juriste. Source : King & Spalding (M&A). 🟢
Où exactement ? Les « zones approuvées » et leur statut en juin 2026
C’est le point le plus souvent oublié par les publications enthousiastes : on ne peut pas acheter n’importe où dans Médine. Les périmètres autorisés sont fixés par décision du Conseil des ministres et publiés par la REGA dans un « document de périmètre géographique » qui précise, ville par ville (Riyad, Djeddah, La Mecque, Médine et l’ensemble des régions), les cartes, les pourcentages de détention autorisés, les types de droits et les durées. 🟢
Le document des périmètres géographiques (وثيقة النطاقات الجغرافية), pris par décision du Conseil des ministres, a été émis avec l’entrée en vigueur de la loi. Selon des relais de presse spécialisée, il compterait près de 170 périmètres de propriété répartis entre Riyad, Djeddah, La Mecque et Médine. 🟡 Mais le détail public, quartier par quartier, des zones de Médine n’est pas diffusé sous forme de liste consultable.
Mise en garde officielle — à relayer. Le porte-parole de la REGA, Tayseer Al-Mufarrej, a explicitement déclaré (janvier 2026) que tout ce qui circulait sur les projets résidentiels ou commerciaux « autorisés » n’avait pas été officiellement annoncé. Méfiez-vous donc des « cartes des zones » et listes de projets diffusées par des agences ou sur les réseaux : elles ne font pas foi. 🟢
La seule réponse officielle est automatique. Quand vous déposez une demande sur la plateforme d’État Saudi Properties (عقارات السعودية), le système compare les coordonnées GPS du bien aux cartes numériques officielles et confirme (ou non) l’éligibilité. C’est l’unique vérification qui protège juridiquement votre achat. 🟡
Concrètement : un appartement parfaitement légal à la vente n’est « achetable par un étranger » que s’il se situe dans une zone éligible. C’est l’erreur la plus coûteuse à éviter (voir plus bas).
Carte des zones d’achat à Médine
Nuance importante pour les villes saintes. Selon la REGA (relayée par la presse), le droit accordé dans La Mecque et Médine peut être limité à certains types — par exemple un usufruit longue durée (jusqu’à 99 ans) ou la propriété de l’unité d’habitation sans le terrain — afin que la propriété foncière près des deux Saintes Mosquées reste entre des mains nationales. Le type de droit exact dépend du périmètre concerné. 🟠
Repère des quartiers (par rapport à la Mosquée du Prophète) :
| Quartier | Direction depuis le Haram | Profil marché | Éligibilité étranger |
|---|---|---|---|
| Al-Markaziyya (zone centrale) | Centre, autour du Haram | Résidences services premium · 60 000–90 000 SAR/m² | 🟠 À vérifier (portail REGA) |
| Al-Qiblatayn | Nord-ouest | Résidentiel familial · 7 000–15 000 SAR/m² | 🟠 À vérifier |
| Al-Khālidiyyah | Ouest | Résidentiel | 🟠 À vérifier |
| Al-‘Anbariyya | Ouest (proche) | Patrimoine ottoman | 🟠 À vérifier |
| Qubā / Al-‘Awālī | Sud | Résidentiel familial | 🟠 À vérifier |
| Vers Uhud / Sayyid al-Shuhadā | Nord | Résidentiel / historique | 🟠 À vérifier |
| Aéroport / Al-Maṭār | Nord-est (périphérie) | Projets neufs · dès 200 000–800 000 SAR | 🟠 À vérifier |
Les directions sont exactes (repères géographiques réels) ; l’éligibilité, elle, dépend uniquement du périmètre officiel REGA.
Vérifier officiellement une zone (la seule méthode fiable) :
- Aller sur la plateforme « Saudi Properties » / عقارات السعودية, via le hub officiel REGA.
- Utiliser le service d’interrogation d’éligibilité (الاستعلام عن الأهلية) en renseignant le bien.
- Le système confronte automatiquement les coordonnées du bien aux cartes officielles et confirme l’éligibilité, le type de droit et les conditions.
- N’engager aucun fonds tant que cette vérification n’est pas obtenue par écrit.
Comment acheter, étape par étape
- Vérifier son éligibilité. Être musulman (obligatoire à Médine) et confirmer que le bien visé est dans une zone approuvée, sur le portail Saudi Properties de la REGA.
- Préparer ses documents. Passeport, identité numérique reconnue, justificatifs de fonds, et — pour les résidents — l’iqama en cours de validité.
- Réserver / signer. Pour le neuf sur plan (« off-plan »), privilégier un promoteur agréé avec compte séquestre (escrow) qui sécurise les fonds.
- Payer les taxes et frais. Taxe de transaction immobilière (RETT) via le portail ZATCA, plus les frais REGA applicables aux non-Saoudiens.
- Enregistrer la propriété. L’acquisition n’a de valeur juridique qu’une fois inscrite au registre foncier (système Najiz). Un bien non enregistré n’est pas reconnu par les tribunaux. 🟢
Source process : Middle East Briefing et REGA.
Frais, taxes et pénalités
Au-delà du prix d’achat, un acheteur étranger doit budgéter un surcoût de transaction proche de 10 % :
- 5 % — Taxe de transaction immobilière (RETT) sur la valeur du bien.
- jusqu’à 5 % — Frais REGA prélevés sur les transactions des non-Saoudiens.
- ≈ 10 % au total — estimation combinée à provisionner, hors honoraires d’agence/notaire. Sources : King & Spalding, Meyer-Reumann. 🟢
Sanctions. Les violations (défaut d’enregistrement, fausses informations) exposent à des amendes pouvant atteindre 10 millions de SAR, et une acquisition fondée sur de fausses déclarations peut conduire à la vente forcée du bien aux enchères. 🟢
Combien coûte un bien à Médine ? (exemples de tarifs réels)
Les fourchettes ci-dessous proviennent de plateformes immobilières spécialisées (annonces et estimations de marché). Elles sont indicatives et varient fortement selon la proximité du Haram, l’étage, la vue et la saison. Les équivalents en euros sont approximatifs (taux ~1 € ≈ 4,1 SAR, fluctuant). 🟡
| Secteur / type de bien | Prix indicatif | Repère |
|---|---|---|
| Quartiers résidentiels (Al Awali, Al Qiblatain, Al Khalidiyyah) | 7 000–15 000 SAR/m² (≈ 1 700–3 700 €/m²) | Le plus accessible pour une famille |
| Centre / Al Markaziyah, près de la Mosquée du Prophète (résidences services) | 60 000–90 000 SAR/m² (≈ 14 500–22 000 €/m²) | Premium ; vue Haram = encore plus cher |
| Programmes neufs en périphérie — unité 2 chambres (entrée) | 500 000–800 000 SAR (≈ 122 000–195 000 €) | Bon compromis investissement |
| Appartement « économique » (petit / à rénover) | dès 200 000 SAR (≈ 49 000 €) | Entrée de gamme |
| Appartement milieu de gamme, bonnes finitions | 300 000–400 000 SAR (≈ 73 000–98 000 €) | Petites familles / investisseurs |
Sources prix : VelesClub International et Imtilak Global (consultés juin 2026). Prix d’annonce, à vérifier sur place avant tout engagement.
Repère « résidence premium » : la voie Premium Residency liée à l’immobilier exige, selon des sources de marché, un bien résidentiel d’au moins 4 000 000 SAR (≈ 975 000 €) libre de tout crédit. À confirmer sur le portail officiel de la résidence premium. 🟠
Les pièges courants
- Acheter hors zone éligible. Le bien est légal, mais pas enregistrable à votre nom faute d’être en zone approuvée. Vous restez coincé avec un accord informel sans valeur juridique. → Toujours vérifier la zone avant de payer.
- Les ventes « à la main » (handshake deals). Sans passage par Saudi Properties + registre foncier, la propriété n’est pas reconnue par les tribunaux saoudiens.
- Croire que tout est « ouvert ». Plusieurs sites de courtage présentent l’achat à Médine comme libre et instantané. C’est faux : musulmans uniquement, zones désignées uniquement, conditions du règlement d’application.
- Sous-estimer les ~10 % de frais. Un budget calé au prix d’achat seul est un budget faux.
Foire aux questions
- Un étranger non-musulman peut-il acheter à Médine ? Non. À Médine comme à La Mecque, la propriété par une personne physique est réservée aux musulmans. C’est une restriction maintenue et explicite.
- Faut-il être résident (avoir une iqama) pour acheter ? Pas nécessairement : le cadre couvre résidents et non-résidents. Mais le statut de résident facilite l’ouverture de compte bancaire et les démarches numériques, et l’enregistrement reste obligatoire pour tous.
- Quels frais dois-je prévoir en plus du prix ? Environ 10 % au total : 5 % de taxe de transaction (RETT) et jusqu’à 5 % de frais REGA applicables aux non-Saoudiens, hors honoraires d’intermédiaires.
- Acheter un bien donne-t-il droit à un visa de résidence ? Pas automatiquement. Des programmes de Premium Residency existent (avec, pour la voie immobilière, un seuil de valeur du bien), mais l’achat seul ne déclenche pas un titre de séjour.
- Comment vérifier si un quartier précis est éligible ? Via la plateforme officielle « Saudi Properties » de la REGA, qui contrôle l’éligibilité (zone + type de bien) avant toute transaction. C’est l’étape à faire en premier.
- Le neuf sur plan est-il possible et sûr ? Oui, à condition que le promoteur soit agréé et que les fonds soient placés sur un compte séquestre (escrow) libéré au fil des jalons de construction. L’éligibilité de la zone reste requise pour l’enregistrement final.
Sources vérifiées (consultées en juin 2026)
Officiel
- REGA — Propriété immobilière des non-Saoudiens (Autorité générale de l’immobilier)
- REGA — Communiqué d’entrée en vigueur (ar) · Texte de loi — Ministère de la Justice (ar)
- Argaam — Le porte-parole de la REGA sur les zones (ar) · Argaam — Entrée en vigueur · Argaam — Document de périmètre géographique
Analyses juridiques
Marché & prix
Avertissement. Cet article a une visée d’information et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Le cadre réglementaire saoudien évolue en 2026 et les conditions précises (zones, plafonds, durées) figurent dans le règlement d’application. Avant tout engagement, vérifiez l’éligibilité du bien sur le portail officiel de la REGA et consultez un avocat/conseiller agréé dans le Royaume.
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Un contenu Medinatouna · à 18 min du Masjid An-Nabawi · Vérifié, sourcé, sans approximation.
📌 Conseils pratiques
Garde ton bien enregistré auprès du registre immobilier.
Si l’iqama expire, régularise ton statut ou désigne un mandataire légal en Arabie saoudite pour effectuer les démarches requises.
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